Для зонирования можно использовать предметы мебели, высота которых не превышает 70-120 сантиметров. Визуально они воспринимаются в качестве преграды, но при этом пространство не утяжеляется и не кажется загроможденным. При помощи пары кресел и дивана можно выделить гостевую и лаунж зоны, сделав их уютными, но не перекрывающими естественное освещение в комнате.

При выборе расстановки рекомендуется отказаться от приема меблировки по периметру, то есть расстановки вдоль стен с пустым центром. Например, зрительно исправить недостатки слишком вытянутой комнаты можно при помощи небольшого двухместного дивана или козетки, используя его в качестве разделителя для гостевой и обеденной зон. При этом диван, поставленный спинкой к входной двери, воспринимается, как гостевой. Если же его расположить лицом к входу, обстановка становится более комфортабельной, располагающей к отдыху.

Для грамотного зонирования можно использовать разнообразные системы хранения – тумбы, стеллажи или комоды. Их высота не должна превышать 120 сантиметров, чтобы сохранить нормальное освещение пространства. Но этого будет вполне достаточно для разграничения отдельных участков и создания интересного интерьера. Стеллажи и тумбы нельзя размещать посреди комнаты, так они воспринимаются в качестве преграды. Но сквозной стеллаж около одной из стен или функциональная перегородка с открытыми полками помогут визуально отделить зоны, не мешая потокам воздуха и свет проникать через весь зал.

Такое решение идеально подходит для современной стилистики, например, интерьеров лофт, минимализм или хай-тек. Стеллажи или небольшие тумбы помогают убрать вещи, выполняя при этом роль функциональных и удобных разделителей пространства.

Большое значение при зонировании любого пространства, а не только зала, уделяется системам освещения. Грамотно составленный сценарий позволяет разделить пространство гостиной, выделить отдельные функциональные зоны, не используя для этого мебель или перегородки.

Современные системы освещения для зала включают в себя различные варианты света:

• торшеры и бра могут использоваться для зоны досуга;
• общее пространство выделяется источниками заливающего света, дополнительно можно использовать точечные врезные светильники;
• для рабочего места, если оно предусмотрено планировкой, используются настольные лампы и подвесные светильники с низко расположенными плафонами.

Не редкость, когда для малогабаритных квартир пространство зала совмещается с местом для сна. В этом случае около кровати или раскладного дивана можно разместить две настольные лампы с абажурами, направляющими потоки света вниз. Интересным решением станут лампы-подвесы с рассеивающими стеклянными плафонами, расположенными в 1-1,5 м от уровня пола.

Многие ошибочно полагают, что зеркалу место только в прихожей или ванной. Но именно зеркальные поверхности способны преобразить пространство, сделать его более интересным и выразительным. Не обязательно использование стандартного прямоугольного или круглого зеркала, это может быть оригинальная плитка или мозаика, образующая акцентный декор на одной из стен, высокие и узкие панели, вставки и другие элементы. Для большого зала с выделенным местом для системы хранения вещей можно использовать узкое ростовое зеркало на устойчивой опоре. Это не только визуально разделит пространство, но и придаст ему определенный шарм.

Интересным решением станет перегородка с вставками из зеркала с подсветкой. Такой акцент подходит для интерьеров в стиле хай-тек или поп-арт, позволяя выделить определенную зону, но не уменьшая визуально пространство. Правильно подобранные источники освещения делают подсветку мягкой и ненавязчивой, создавая актуальный и индивидуальный интерьер.

Основные идеи обстановки

Грамотного зонирования пространства зала недостаточно для того, чтобы наполнить его уютом и гармонией. Именно по этой причине рекомендуется уделить внимание выбору стиля интерьера, цветовой гамме и наполнению.

Интересным решением станет использование декоративных перегородок, позволяющих не только разделить комнату на отдельные зоны, но и придать обстановке изюминку. Такие перегородки лучше делать светопрозрачными, они могут нести определенную функцию, но это не обязательно. Для изготовления используются дерево, стекло, металл, канаты или прутья – все зависит от основного стиля обстановки и тех задач, которые возлагаются на перегородку. Чаще всего – это отделение зоны досуга от рабочей или игровой зоны. В этом случае перегородка может быть легкой и привлекающей внимание, оптимальная высота – до потолка. Очень хорошо будут смотреться конструкции из переплетенных прутьев, тонких реек, образующих геометрический орнамент.

Для придания залу больше уюта надо правильно подойти к выбору мебели. На этапе проектирования рекомендуется сразу выделить две-три зоны, каждая из которых отделяется от остального пространства невысокой этажеркой, легкой перегородкой или нестандартным диваном. Подобное решение подойдет для помещения любой площади, не только задавая тон обстановке, но и делая ее более гармоничной. Какие варианты можно использовать? Все зависит от фантазии владельца квартиры или дизайнера:

• светопрозрачные перегородки в виде сот можно использовать для отделения зоны отдыха от игровой зоны;
• невысокий стеллаж или диван помогут разграничить место для работы или учебы и отдыха;
• декоративные стенки для комнатных растений превратят небольшую гостиную в теплый и уютный сад;
• для вытянутого или большого помещения можно использовать специальные живые изгороди и вазоны средней высоты, образующие красивую стену из растений, наполняющие воздух кислородом.

Какие решения не будут столь удачными? Современные тенденции дизайна призывают отказаться от расстановки мебели в гостиной по периметру стен. Также не самым удачным будет решение с установкой гипсокартонных перегородок, мебели сложных форм или перепадов высоты.

Обстановка интерьера для зала – сложный вопрос, к решению которого следует подходить ответственно. Сначала рекомендуется определиться с зонированием пространства. Расположением тех или иных функциональных зон. Это облегчает подбор предметов обстановки и систем освещения, делает помещение красивым, стильным и уютным. 

ТОП – 10 правил: Зонирование склада

Как известно, залогом успеха в работе крупного логистического центра или небольшого склада является оптимальная организация системы хранения и обработки грузов.

При этом, важнейшей составляющей является корректное определение технологических зон склада. Несмотря на тот факт, что очень многие об этом знают, на практике встретить грамотно зонированный склад непросто. Поэтому ниже приведены несколько основных правил, которые могут решить некоторые Ваши задачи.

Правило № 1.

Увеличивая плотность хранения, не жертвуйте скоростью выполнения операций.

Организуя у себя стеллажи, в том числе набивные, рассчитывайте время, которое потратит сотрудник на извлечение груза, в особенности с верхнего яруса самой дальней паллеты. Может случиться так, что сотруднику потребуется одна из таких паллет. В итоге он потратит очень много времени, чтобы ее достать.  

К примеру, на одном из складов крупного производственного предприятия, руководство приняло решение установить набивные стеллажи для увеличения плотности хранения. Плотность действительно увеличилась, но операции стали выполняться гораздо медленнее. Для извлечения самого дальнего поддона с верхнего яруса можно было потратить около получаса. Такие примеры действительно существуют на практике. Сейчас на этом предприятии рассматривают возможность приобретения шаттлов. Но так как конструкция не была под них адаптирована изначально, это повлечет дополнительные издержки на приобретение и установку требуемых комплектующих, а также на освобождение и повторное заполнение стеллажей. В этой связи, если количество операций будет увеличиваться, анализируйте возможность приобретения оборудования и его дальнейшего «апгрейда».

Также при проектировании склада с гравитационными стеллажами следует обращать внимание на длину каналов и фронт отбора, если речь идет о коробочной гравитации. Нередко на складах случается ситуация, когда коробочная гравитация стоит полупустая из-за неоправданно большой емкости каналов. При этом, для размещения всех необходимых SKU не хватает места из-за недостаточного фронта отбора.

Для примера, представьте себе крупный мясоперерабатывающий комбинат, заказавший проект распределительного центра для прямой отгрузки в магазины. Проект был реализован силами поставщика оборудования, который установил длину канала коробочной гравитации в 18 пластиковых ящиков. Поверхностный анализ показал, что 18 ящиков — это единовременная партия хранения грузов категории «A» по исходящему тоннажу. При этом, группа «C», включающая порядка 50% от числа активных SKU, заполнена менее, чем на 50%. Из-за этого половина каналов простаивают в полупустом состоянии.

Правило № 2.

Учитывайте пропускную способность аллей и коридоров, чтобы сотрудники и техника могли разминуться.

Плотность хранения может быть увеличена не только при помощи специализированных стеллажей, но и посредством простого уменьшения ширины проходов, а также за счет сокращения операционных площадей склада. Хотелось бы сделать отдельный упор и на необходимости выбора ширины прохода, исходя не только из числа мест, которое мы хотим получить, но и основываясь на интенсивности операций.

Пример: на одном из складов пришлось демонтировать часть полочной конструкции мезонина, чтобы получить широкий центральный проход, что привело к увеличению производительности более, чем на 30%. Причина такого роста проста — люди стали гораздо меньше «сталкиваться» в проходах.

Аналогично примеру, ширину прохода необходимо принимать во внимание при работе с набивными стеллажами или смешанным штабелем. Пытаясь достать нужные паллеты, сотрудники могут очень много времени находиться в проходах, чем могут помешать своим коллегам. Поэтому желательно формировать циклограмму для каждого операционного участка и определять ширину прохода с учетом вспомогательных операций.

Часто проблему излишней загруженности аллей пытаются перенести на WMS — систему, указывая на возможность равномерно распределять ресурсы по площади склада. Отдельно следует отметить, если мы разместим товары категории «A» по частоте обращений на одном маленьком участке, то единственный путь, чтобы WMS — система нам обеспечила равномерную нагрузку — это разделение операций во времени. Это означает, что пока одни сотрудники выполняют операции, другие их ждут. Равномерная нагрузка — это комплекс мер, которые начинаются с анализа товарных потоков на входе и выходе, и разработки алгоритма размещения. Если мы не можем оптимально разместить, мы не сможем оптимально скомплектовать заказы.

Кроме того, группа компаний LogistiX, ведущий системный интегратор в сфере логистики в России, в мае 2014 года провела специализированный опрос. Выяснилось, что из 100 респондентов, принявших в нем участие, порядка 40% при проектировании склада даже не обращали внимание на возможность беспрепятственного разъезда техники и сотрудников в рамках одного прохода.

Приведем пример, чем это чревато. На фармацевтическом складе решили увеличить плотность хранения, реализовали узкопроходную технологию и запустили в аллеях набор заказов. Теперь представьте себе, как это выглядит. В узкой аллее движется сотрудник с гидравлической тележкой с поддоном, выполняя различные операции в стесненных условиях. Его коллеги, заходящие в ту же узкую аллею, идут за ним очередью и их производительность зависит от того, насколько долго впереди идущий будет выполнять свою операцию.

Конечно, при использовании узкопроходной технологии существуют не только мрачные истории. Одна из таких — когда на складах с узкопроходной технологией используют специализированные высотные комплектовщики, при помощи которых возможно отбирать грузы с любого яруса. Однако, у такого решения тоже могут быть свои «подводные камни».

Например, если мы захотим перемещаться из ряда в ряд при комплектации заказов, нам придется закрепить каждый комплектовщик за своей зоной склада. Если мы хотим увеличить общую производительность, то достигается это путем увеличения числа единиц оборудования и уменьшения зоны ответственности каждой такой единицы. В результате, мы можем получить высокоинтенсивный склад, где в каждом проходе будет своя единица оборудования. Такой подход обойдется дорого, плюс ко всему появится необходимость решать проблему фрагментированного набора заказов — когда каждая единица оборудования собирает только ту часть, которая имеет отношения к ее зоне ответственности.

Правило № 3.

Сегментируйте зону хранения не только по «АВС», но и руководствуясь принципом минимизации трудозатрат при выполнении операций.

Структурирование зоны хранения — задача достаточно творческая. Чтобы определить, какой именно алгоритм грузов будет оптимален, требуется провести моделирование, определить характеристики SKU и посчитать ресурсозатраты по сопутствующим операциям. Несмотря на это, нередко делается простой ABC-анализ по частоте обращений, чтобы товары, относящиеся к группе «A», размещались ближе к зоне вывоза или консолидации, где собираются уже готовые заказы.

Если же представить, что продукция имеет дополнительные характеристики, например — тяжелый, легкий, хрупкий — это уже подразумевает необходимость разработки маршрута обхода ячеек при наборе под заказы, если структура такова, что товары с разными характеристиками набирает один сотрудник. Теперь давайте подумаем: какой будет эффект от ABC-анализа, если ближе всего к зоне вывоза находится хрупкий груз, который нам требуется в последнюю очередь, а дальше всего — груз тяжелый, который нам надо взять в первую очередь?

Для примера возьмем склад слабоалкогольных напитков и сопутствующей продукции. Мало того, что при наборе таких товаров необходимо соблюдать определенную последовательность для различной упаковки (стекло, жесть, ПЭТ и т.п.), необходимо учесть и другие нюансы. К примеру, хрупкие сопутствующие грузы необходимо укладывать сверху на тяжелое пиво, а не наоборот. Именно поэтому один АВС – анализ по частоте обращений на таком складе ничего не даст. Потребуется комплексный подход.

Если же мы расставили товар в соответствии с необходимой очередностью набора, то следующим этапом будет размещение прибывающих грузов в ячейках, чтобы минимизировать трудозатраты на операцию пополнения. Таким образом мы стараемся уменьшить трудозатраты в рамках сквозного процесса грузопереработки, а не оптимизируем конкретные операции в ущерб общему эффекту.

Правило № 4.

Не смешивайте на одной операционной площади грузы, имеющие разные точки назначения, обработка которых подразумевает использование различной техники.

Если на складе организованы участки для передачи грузов между различными технологическими зонами (так называемые «транзитные» участки), то на структуру этих участков необходимо обратить самое пристальное внимание.

Дело в том, что один участок может служить для передачи грузов различным единицам оборудования, имеющим разные возможности. Таким образом, оператор оборудования, подъехавший к такому участку для выполнения задания, должен не только (при наличии WMS) получить его в электронном виде, но и иметь возможность найти требуемый объект (поддон, короб и т.п.) физически. Для этого участки необходимо организовывать с возможностью подъезда к каждому находящемуся в его рамках объекту, либо делить на несколько ячеек, в рамках каждой из которых будут находиться только грузы, подразумевающие дальнейшую обработку при помощи конкретного оборудования.

Пример: сотрудники на одном ярусе набирают продукцию и вывозят в одну большую ячейку под названием «Транзит набора». Далее продукция должна попадать на разные уровни склада: первый (к докам) и второй (мезонин, на маркировку). Сотрудники, выполняющие задания перемещения к докам и на мезонин, используют разное оборудование. Проблема в том, что при организации транзитного участка, его не разделили на отдельные ячейки и не обеспечили возможность обработки грузов каждой отдельной группы.

Теперь представьте, что в этой одной ячейке очень плотно стоят в большом количестве паллеты. Система направляет сотрудника с гидравлической тележкой к конкретному поддону, но он оказывается заставлен другими грузами. Сотрудник переходит в режим получения задания по сканированию любого поддона, сканирует штрих-код ближайшего поддона, но WMS –система отвечает: «это задание находится вне Вашей зоны ответственности», поскольку этот поддон запланирован на маркировку — на мезонин. Таким образом мы получили затраты дополнительного времени, потому что ходить вокруг поддонов и сканировать штрих-код каждого из них, надеясь, что именно он будет иметь допустимую точку назначения, можно очень долго.

Независимо от наличия или отсутствия на складе системы управления, обеспечивайте должную эргономику выполнения операций.  Если в пределах одного транзитного участка организовать две физические площади, где в рамках одной будет размещаться продукция, идущая на тот же самый уровень, а на другой площади – продукция для иного уровня, то сотрудники даже при отсутствии средств автоматизации будут четко понимать, что их задачи сосредоточены в рамках конкретного участка склада.

Не пренебрегайте разметкой. На производствах, как правило, она является необходимостью, поскольку им свойственна очень высокая интенсивность операций, где могут применяться и конвейеры, и определенное зонирование. Вероятность допущения ошибки должна быть наименьшей. Что касается склада, то ситуация с интенсивностью операций может быть ничуть не меньше, а иногда даже больше, чем на производстве. Поэтому разметку необходимо организовать так, чтобы сотрудникам было понятно, с чем они работают, как они работают, где находятся участки их ответственности. К тому же, чтобы они могли идентифицировать наличие или отсутствие заданий для себя не только при помощи радиотерминала, если применяется WMS – система, но еще и визуально.

Правило № 5.

При организации зоны набора правильно считайте количество SKU.

Правило достаточно простое. Несмотря на это, встречаются склады, при проектировании которых проектанты не понимают, что одна номенклатурная позиция — это не один SKU.

Возьмем для примера склад молочного комбината. В рамках экспресс-аудита уже готового проекта, который должен пойти в работу, сотрудники говорят, что на этом складе должно храниться 100 номенклатурных позиций. Для этого предусмотрено в зоне набора целых 150 мест. Теперь задайте себе вопрос: эти 50% дополнительных мест, которые были предусмотрены, действительно «дополнительные»? Все дело в том, что если не учесть несколько моментов, эти дополнительные места никоим образом не решат поставленную задачу.

Может выясниться, что молочный комбинат работает не только в рамках производства продукции, но и осуществляет самостоятельную доставку в различные регионы, находящиеся в пределах даже двух недель от комбината. Соответственно, возникает вопрос, какие дополнительные параметры могут учитываться при отгрузке продукции? Конечно же, остаточный срок годности.

При этом мы понимаем, что магазинам, находящимся в непосредственной близости с этим комбинатом, мы можем отгрузить продукцию с остаточным сроком годности, к примеру, 50% или меньше. Если же говорить про дальние регионы, то для них отгружать мы станем остаточный срок годности, например, 80%. Всего в указанном примере было выявлено 3 условия отгрузке по остаточному сроку годности. При этом, отгрузки с разными условиями происходят каждый день и без какого-либо разнесения во времени.

Далее смотрим средний остаток и видим, например, что единовременно хранятся порядка 10-ти партий продукции. Это означает, что три условия отгрузки по остаточному сроку, скорее всего, пересекутся с теми партиями, что хранятся на складе. В результате, при необходимости соблюдения FEFO, чтобы продукция равномерно уходила со склада, мы получим увеличение количества номенклатурных позиций (при пересчете на SKU примерно в три раза). То есть — 150 мест для такого склада – это совсем не с запасом, а даже не хватает.

Правило № 6.

Реализуйте буферизацию товаропотока при передаче грузов между технологическими зонами.

Если взглянуть на склад укрупненно, то в ходе целого дня, работа участков будет идти практически с одинаковой нагрузкой. Речь идет о грамотно организованном складе, где на каждую технологическую зону рассчитан свой ресурс, и он регулируется в зависимости от текущей нагрузки.

Если присмотреться более детально и обратить внимание на то, как на таком складе работа распределяется во времени, то мы увидим, что на одном участке она периодами выполняется быстрее, чем на другом. Чтобы выровнять этот поток, между участками организуется буферная зона. То есть, например, после набора продукция ставится в некий буферный участок, где она дожидается контролера, который приступит к ее проверке.

Такие буферные участки нередко организуются в стихийном порядке, практически без расчета их емкости в упреждающем режиме.

Во многих случаях, перед зоной контроля попросту организован «пятачок», на который все свозят. Лучше избавляться от подобной практики. Если буферизация реализована на складе с недостаточной емкостью буферных зон, то — скорее всего — из этих участков грузы будут попадать в ближайшие технологические зоны. Если же склад высокоинтенсивный, то сотрудники могут очень сильно ошибиться и допустить большой пересорт, который в результате превратится в штраф и недовольство клиентов.

Необходимо сформировать график нагрузки на участки в течение дня, определить емкость буфера с учетом поправки на отклонения, с помощью разметки ограничить участок, чтобы сотрудники могли визуально ориентироваться и соблюдать технологическую дисциплину.

Также следует обратить внимание на эргономику этих буферных участков. Недостаточно поставить на полу какое-то количество поддонов, очертить их и сказать, чтобы «складывали сюда». К примеру, на некоторых складах мелкоштучной продукции, где набор производится в лотки, часто между технологическими участками набора и контроля буфер оформляется в виде сквозного полочного стеллажа. В таком случае — сотрудники набрали продукцию, с одной стороны поставили в полочный стеллаж, с другой стороны контролер осуществляет извлечение лотка и выполняет свои задания. Так обеспечивается возможность постоянного доступа к любому грузу, который в рамках набора пришел в эту зону.

Некоторые компании пытаются разработать технологию, когда сотрудник зоны приемки берет поддон, подкатывает его на тележке к аллее. В этот же момент из узкопроходного стеллажа выезжает штабелер, берет у приемщика этот поддон и везет его на размещение. Естественно, что абсолютно точно синхронизировать работу этих двух единиц невозможно, даже несмотря на любые заверения сторонних консультантов или поставщиков WMS — систем. Просто представьте, в этом случае — либо приемщику придется ожидать, когда освободится штабелер, либо штабелеру придется ожидать, пока приемщик надумает подвезти ему требуемый поддон.

Правило № 7.

Детализируйте каждую зону на предмет необходимости организации дополнительных сервисных подзон, отсутствие которых может сказаться на скорости и качестве выполнения операций.

Если Вы возьмете порядка 80% проектов складских комплексов, то увидите, что технологическая зона контроля и переупаковки будет состоять попросту из одного участка, где — в лучшем случае — нарисован стол и компьютер.

В действительности, контроль и переупаковка — операция сложная. Здесь могут возникать самые различные ситуации. Например, если контролер обнаружил недостачу в заказе — он фиксирует ее и ожидает, пока ему доставят недостающий товар, либо может переставить находящиеся в работе лоток и короб в подзону ожидания, продолжив работу с другими объектами. Если же контролер, переупаковывая продукцию, обнаружил вместо пяти штук, шесть или семь? Естественно, что он не может бросить все свои задания, побежать и разместить эти излишки в ячейку, где они находились ранее. Излишки он помещает в соответствующую подзону, продолжая свою работу и сохраняя время. Если контролер у себя на участке идентифицировал брак, то также необходима соответствующая зона, поскольку товар с подозрением на брак должен быть изолирован от другой продукции.

Этот пример необходимо спроецировать на организацию каждой технологической зоны склада, так как простые замеры подчас показывают, что до 40% времени, затрачиваемого на набор заказов, уходят на подготовительные операции. Это поиск тары, тележки, фасовку, и многое другое. Разбирайте каждую операцию по этапам, тогда Вы получите возможность серьезно увеличить производительность.

Правило № 8.

Сокращайте до минимума количество используемых типоразмеров мест в зоне хранения, чтобы исключить дополнительное зонирование. 

Почему следует уделить внимание этому правилу? Представьте себе склад, имеющий порядка 300 тысяч номенклатурных позиций и более 30 типоразмеров мест на складе. На такой склад приходят поддоны абсолютно разных типоразмеров. Предположим, что в какой-то момент времени пришли поддоны высотой в один метр. Мы неожиданно приняли решение организовать под них ячейки соответствующей высоты. Далее, к нам пришли поддоны высотой 1,5 метра, затем — 2 метра, затем — 2,25 метра. Если под каждую высоту мы будем стараться выстроить балки, то получим сильно фрагментированный склад, и если в какой-то момент «маленькие» поддоны со склада уйдут, то нам опять придется перестраивать места под большие высоты.

Достаточно периодически проводить анализ товаропотока на предмет высоты поступающих и выходящих со склада поддонов, чтобы принять решение об организации мест разной высоты.

В результате, чем меньше у Вас типоразмеров мест по высоте, тем более универсальным становится склад с точки зрения размещения грузов. Так, например, если все места в нашем примере сделать по 2,25 метра, то в них мы уже сможем размещать и любые другие паллеты. Однако, все зависит от доли, которую занимают поддоны тех или иных высот. Чем она больше, тем сильнее необходимость задуматься о выделении отдельной зоны склада под хранение данного типоразмера, чтобы обеспечить более высокий коэффициент использования функционального объема.

Правило № 9.

Меняйте структуру и назначение зон склада, если этого требуют текущие условия.

Проблемы склада часто можно заметить даже визуально, просто посетив его. К примеру, на складе ведется сильно фрагментированный набор, когда сотрудник много раз подходит к одной ячейке, и ему приходится делать несколько обходов. При этом, параллельно, в постоянном режиме идет вымещение и пополнение. В итоге операция набора занимает много времени.

В этой ситуации, всегда необходимо искать одну-единственную причину, из-за которой все это происходит. В указанном примере, виной всему является недостаточная емкость зоны набора. Сотрудник набрал грузы при первом проходе, затем произвелось пополнение по другим позициям, он сделал повторный обход для завершения набора по текущему объему заданий.

Если происходит такая ситуация, то возможно проведение реструктуризации технологических зон склада. Допустим, если в зоне набора используются только паллетные места, без полок, можно провести небольшой анализ, который позволит выделить большое количество артикулов, чья средняя скорость выбытия позволяет разместить их на полках.

Таким образом, поставив дополнительные балки и разместив на них груз, относящийся к группе «С» по объему выбытия и частоте обращений, мы получим сокращение трудозатрат в наборе, но увеличение трудозатрат в пополнении. Задача технолога склада — найти баланс между объемом работ на пополнение и итоговым запасом зоны набора, что позволит складу оптимально функционировать в рамках действующих ограничений.

Некоторые склады слабоалкогольной продукции, ввиду серьезной между пиковой (сезонной) и среднегодовой нагрузкой, на сезон реструктурируются. Зона детального контроля фактически убирается, преобразуясь в зону экспедиции-отгрузки, где находится товар, ожидающий отгрузки в ближайшее время. Контроль выполняется на экспертном уровне, что позволяет — пусть и с поправкой на человеческий фактор, но обеспечить требуемую интенсивность отгрузок. Основная ставка делается уже на объемы, и здесь цена ошибки существенно меньше, чем упущенная прибыль при недопоставке продукции.

Правило № 10.

Не полагайтесь при расчете площадей и объемов зон склада на «магические коэффициенты».

В интернете имеется множество материалов, посвященных неким «магическим коэффициентам», в которых говорится, например, что зона приемки должна составлять порядка 10% от общей площади склада, а зона набора – около 20% от зоны хранения, и так далее. Принять во внимание и почитать прилагающиеся к цифрам обоснования такого вывода вполне возможно, но следует иметь в виду, что любой коэффициент работает только в приложении к конкретной технологии, площади и товаропотоку.

Для каждого склада эти величины абсолютно уникальные, и если Вам утверждают обратное, то это — как минимум — «лукавство», отсутствие компетенций, либо укрупненный расчет, не применимый для детального проектирования. Каждая зона склада рассчитывается под потребности конкретного товаропотока. Невозможно попросту умножить «А» на «В» и получить единый ответ на все вопросы.

Пресс-служба группы компаний LogistiX

www.logx.ru

Что такое зонирование — Департамент общественного развития

Зонирование — это инструмент, который большинство городов используют для управления «использованием» (например, жилым, коммерческим или промышленным), размером зданий и их соотношением с окружающей их средой, включая другие здания, открытые пространства и улицы. В США зонирование началось как инструмент для отделения друг от друга видов использования и, в частности, использовалось для отделения более эффективных видов использования (производство) от более чувствительных видов использования (жилые помещения). Этот тип зонирования широко известен как Euclidean Zoning , названный в честь U.S. Дело Верховного суда, узаконившее использование инструмента.

Сочетание евклидова зонирования, массового производства автомобилей и очень выгодных банковских кредитов для домов на одну семью после Второй мировой войны широко считается основными факторами пригородной экспансии в США и современной формы американских городов, особенно к западу от Миссисипи. В последние десятилетия это пригородное расширение, также известное как разрастание пригородов, подвергалось критике на многих уровнях: социальном, экономическом, экологическом и даже физическом здоровье человека.

Передовая практика городского планирования и зонирования теперь ориентирована на разнообразие, чтобы помочь улучшить сообщества: разнообразие типов жилья, чтобы предоставить варианты для разных типов людей и разного размера семей; разнообразие способов использования, чтобы люди могли быть ближе к тому месту, где они работают или совершают повседневные покупки; и разнообразие транспортных средств, так что движение — не единственный способ передвижения. Кроме того, качество физического характера также рассматривается как важный фактор, способствующий формированию чувства общности и места в современной практике планирования. Зонирование производительности и Зонирование на основе форм — два других типа инструментов зонирования, обычно используемых для достижения этих целей. Performance Zoning регулирует, обеспечивая повышенную гибкость застройки (например, большую плотность или высоту) в обмен на достижение целей сообщества (например, доступное жилье). Зонирование на основе форм — это более ориентированный на графику и ориентированный на дизайн подход, основанный на типах зданий, с меньшим акцентом на землепользование.

Определение зонирования

Что такое зонирование?

Зонирование относится к муниципальным или местным законам или постановлениям, которые регулируют, как недвижимость может и не может использоваться в определенных географических регионах.Например, законы о зонировании могут ограничивать коммерческое или промышленное использование земли, чтобы предотвратить строительство нефтяных, производственных и других предприятий в жилых кварталах.

Эти законы могут быть изменены или приостановлены, если строительство собственности будет способствовать экономическому развитию общества.

Ключевые выводы

• Зонирование позволяет местным органам власти регулировать, какие районы под их юрисдикцией могут иметь недвижимость или землю, используемую для определенных целей.
• Примеры классификации зонирования включают жилое, коммерческое, сельскохозяйственное, промышленное или гостиничное / гостиничное хозяйство, среди других более конкретных обозначений.
• Законы о зонировании могут быть изменены местным правительством при условии, что они подпадают под действие законов штата и федерального законодательства, а конкретный земельный участок может быть изменен по зонированию на основании соображений.

Как работает зонирование

Зонирование определяет, какие типы развития и эксплуатации земли разрешены на данном участке.Муниципалитеты обычно разделяют районы и кварталы в соответствии с генеральным планом. Это может быть сделано, чтобы способствовать экономическому развитию, контролировать поток транспорта, управлять уровнями шума, зарезервировать жилую площадь для жителей и защитить определенные ресурсы.

Примеры классификаций зонирования включают промышленное, легкое промышленное, коммерческое, легкое коммерческое, сельскохозяйственное, односемейное жилое, многоквартирное жилое и школы.

Местные органы власти могут запретить использование жилой недвижимости в коммерческих целях, чтобы коммерческая деятельность ограничивалась определенными частями города.Такое зонирование может привести к конфликтам, если жители оспаривают назначенное использование.

Законы о зонировании также могут регулировать детали строительства в определенных районах. Например, зонирование может ограничивать максимальную высоту зданий в данной области независимо от разрешенного типа строительства. Высотные жилые дома или офисы могут быть запрещены на определенных участках путем зонирования независимо от того, соответствуют ли здания законам в остальном.

Наличие ограничений по зонированию может повлиять на цены при покупке объекта недвижимости.Недвижимость может продаваться с наценкой в ​​зависимости от количества ограничений, установленных муниципалитетом.

В 1926 году Верховный суд постановил, что правильно составленные постановления о зонировании являются правомерным осуществлением управляющей власти штатов. Зонирование стало конституционным Верховным судом США в результате дела Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 U.S. 365, 395 (1926).

Экономическая теория зонирования

Согласно теореме экономиста Рональда Коуза, лауреата Нобелевской премии, при отсутствии транзакционных издержек вопросы и споры по землепользованию и развитию могут быть оптимально решены без государственного регулирования.Согласно предположениям теоремы Коуза, то, как следует использовать данный участок земли и какой вид деятельности следует разрешить, можно просто обсудить между вовлеченными сторонами для достижения экономически эффективного результата.

Теорема Коуза показывает, почему в реальном мире, где транзакционные издержки действительно возникают и беспрепятственный торг между заинтересованными сторонами маловероятен, правила землепользования, такие как зонирование и другие решения, навязанные государством, являются нормой.

Критика закона о зонировании

Критики законов о зонировании утверждают, что такая практика создает и увеличивает неравенство в качестве жизни между социально-экономическими группами.

Например, поселок может поддерживать законы о зонировании, которые ограничивают развитие тяжелой промышленности и торговли участками земли, прилегающими к районам с более низким доходом. Последствия такой политики позволят более состоятельным частям города избежать связанного с этим шума и загрязнения.

Особые соображения

Изменения в законах о зонировании возможны даже без полной отмены действующего законодательства. Застройщик или владелец недвижимости могут подать заявку на отклонения, которые допускают определенные исключения из правил зонирования.Это позволило бы использовать собственность способами, которые обычно не разрешаются — например, владелец домашнего бизнеса может запросить отклонение, чтобы разрешить продолжение операций.

Кандидатам на отклонения может потребоваться объяснить, почему требуется отклонение и как изменение не вызовет значительных нарушений или ущерба для окружающего сообщества.

Зонирование и планирование землепользования

Зонирование — это инструмент управления планированием для регулирования застроенной среды и создания функциональных рынков недвижимости.Это достигается путем разделения земли, которая составляет установленную законом территорию местного органа власти, на участки, разрешая определенные виды землепользования на определенных участках для формирования планировки городов и обеспечения различных типов застройки. Зонирование как инструмент планирования землепользования имеет относительно короткую историю. Он определяет расположение, размер и использование зданий, а также плотность городских кварталов (City of New York 2015a).

Зачем нужно зонирование?
Цель зонирования — позволить местным и национальным властям регулировать и контролировать рынки земли и недвижимости для обеспечения дополнительных видов использования.Зонирование также может дать возможность стимулировать или замедлять развитие в определенных областях.

Процесс планирования и зонирования во всем мире функционирует по-разному и контролируется разными уровнями власти. Чаще всего зонирование контролируется местными властями, такими как муниципалитет или округ (как в Австралии или США), тогда как в других случаях зонирование осуществляется на уровне штата или страны (как во Франции или Германии). Иногда зонирование регулируется сочетанием двух подходов.Помимо этих непосредственных мер контроля, часто используются дополнительные правила, которые влияют на зонирование, такие как наложения схем планирования в Австралии или оценки воздействия в Германии.

Что составляет постановление о зонировании?
Правила зонирования обычно разрабатываются в форме постановления о зонировании, которое представляет собой текст, определяющий землепользование конкретных кварталов и даже каждого отдельного участка в пределах городского квартала. Правила зонирования включают спецификации, касающиеся размера участка, плотности или объема, высоты и соотношения площади пола (FAR).Постановление о зонировании — это формальная категоризация политики землепользования, применимая к земле в пределах муниципалитета. Он также устанавливает правовые рамки. Постановление о зонировании устанавливает разрешенные виды землепользования и проводит различие между различными типами землепользования. Кроме того, это гарантирует, что несовместимые виды землепользования не расположены рядом друг с другом. Правила также определяют неудачи и могут укрепить безопасность и устойчивость города, устанавливая ограничения на строительство в поймах и водно-болотных угодьях. Постановление о зонировании часто также содержит информацию, касающуюся необходимости получения разрешения на планирование для изменения использования или предложения застройки, подразделения земли, строительства новых зданий и других изменений земли (Правительство штата Виктория, 2008 г.).

Постановления о зонировании обычно состоят из зонирования районов и наложений. Например, в Нью-Йорке есть три района зонирования: жилой, коммерческий и производственный. Затем каждый из этих районов разбивается на ряд жилых, коммерческих и производственных районов с низкой, средней и высокой плотностью населения. Наложения зонирования — это районы специального назначения, предназначенные для стимулирования определенного набора условий и результатов на участке. Они адаптированы к конкретным потребностям определенных районов.Например, на жилом блоке может быть разрешено перекрытие коммерческой площади для обеспечения розничной торговли на первом этаже соседних домов. Наложения могут также налагать ограничения по высоте или другие физические ограничения для определенной формы застроенной среды или для защиты исторических характеристик или видов на набережную.

Большинство правил зонирования также устанавливают требования к FAR застройки, которые часто различаются в зависимости от местности. «Коэффициент площади этажа — это основная норма, регулирующая размер зданий.FAR — это отношение общей площади здания к площади его зонирования »(City of New York 2015a). FAR показывает интенсивность использования сайта, а не высоту или покрытие сайта. В Нью-Йорке: «Каждый район зонирования имеет FAR, который при умножении на площадь участка зонирования дает максимальную площадь пола, допустимую на этом участке. Например, на участке площадью 10 000 квадратных футов в районе с максимальным значением FAR равным 1,0 площадь пола на участке не может превышать 10 000 квадратных футов »(City of New York 2015b).

Можно ли изменить правила зонирования?
Постановление о зонировании — это правовая основа, но она также должна быть достаточно гибкой, чтобы учитывать и направлять развитие. Поправки могут вноситься либо местными властями, либо общественностью. Поправка обычно вносится, чтобы «достичь желаемого результата планирования или поддержать новое направление политики» (Правительство штата Виктория, 2008 г.). Как таковая, она должна быть полезной для планирования и соответствовать будущим стратегическим направлениям деятельности местного самоуправления.Поправки о зонировании особенно важны в проектах регенерации городов, поскольку правительства могут использовать их для увеличения объема застройки, позволяющего застройку быть прибыльным и достаточно привлекательным для частного сектора (см. Главу 1). В большинстве случаев требуется либо поправка к тексту зонирования (изменение правил зонирования), либо поправка карты зонирования (изменение обозначения зонирования), чтобы учесть конкретное развитие в определенном месте или конфигурации, что в настоящее время не разрешено.

Внесение поправки или запрос на внесение изменений — непростой процесс.В самом деле, это имеет важные последствия для планирования и повлияет на более широкую общественность, поскольку «меняет способ использования или застройки земли во всем районе». Внесение поправок в большинство схем планирования — также сложный процесс, часто требующий одобрения более высокого уровня правительства или городского совета. Однако в некоторых менее устоявшихся процессах или структурах планирования поправка может использоваться чаще для достижения результата планирования.

Как можно использовать зонирование в качестве инструмента для стимулирования участия частного сектора в восстановлении городов?
В дополнение к трем основным категориям (жилая, коммерческая, производственная), инструментарий зонирования включает дополнительные правила, касающиеся конкретных типов застройки, а также дизайна и качества общественных пространств.Некоторые инициативы позволяют вносить изменения в базовые правила при разработке крупных участков, в то время как другие настраивают те же правила для решения проблем с малонаселенными районами или с особыми проблемами и возможностями проектов развития на набережной.

Проекты регенерации городов обычно разрабатываются на больших земельных участках, которые охватывают несколько зонируемых районов и наложений. Чтобы обеспечить лучшее планирование участка и взаимосвязь между зданиями и открытыми пространствами, местное правительство может упростить базовые правила зонирования, чтобы обеспечить более согласованное планирование участка для всех участков и кварталов.Кроме того, чтобы стимулировать интерес частного сектора к развитию, правительство может разрешить передачу и слияние прав на развитие. В качестве альтернативы он может отрегулировать другие правила, чтобы обеспечить более высокую плотность застройки в обмен на какую-либо форму общественного блага, например, общественные места, финансируемые из частных источников, или инклюзивное жилье. В этом случае в правила зонирования вносятся поправки, позволяющие увеличить плотность застройки в обмен на общественные помещения, финансируемые из частных источников, или доступные жилые единицы в пределах жилого комплекса (см. Главу 1).

Стремление к более доступному жилью привело к призывам к инклюзивному зонированию, которое рассматривается как привлекательное, потому что застройщики платят за него и способствует экономической интеграции. Однако доступное жилье, созданное посредством инклюзивного зонирования, требует дорогостоящих субсидий (Barro 2014). Полное обсуждение инклюзивного зонирования см. В разделе «Социальные последствия» в главе 3. Все города, рассматриваемые в данном томе, имеют хорошо разработанные правила зонирования. Например, эволюция регулирования зонирования в Ахмедабаде резюмируется во вставке.

Эволюция правил зонирования в Ахмедабаде, Индия

В Ахмедабаде, Индия, зонирование было впервые установлено в плане развития, подготовленном в 1954 году и утвержденном в 1965 году. Оно было основано на Законе о городском планировании Бомбея (1954), который впервые позволил создать план развития для управления рост городских территорий. Предыдущий Закон о городском планировании Бомбея (1915 г.) разрешал только создание схем городского планирования для облегчения улучшения существующих городских территорий.

Зонирование включено в правила застройки, подготовленные как часть общего плана развития городских территорий (UDA). UDA определяется в соответствии с Законом о городском планировании и городском развитии штата Гуджарат (GTPUDA), принятым в 1970 году. В соответствии с этим законом для UDA создается орган городского развития, который обычно превышает юрисдикцию города. Управление городского развития Ахмедабада имеет юрисдикцию над территорией застройки Ахмедабада (1866 квадратных километров [квадратных километров]), что намного больше, чем площадь города (464 квадратных километров).Согласно GTPUDA, план развития каждого UDA должен обновляться каждые 10 лет.

Всего в плане развития обозначено более 20 зон. Однако большая часть районов городской застройки находится в одной из пяти зон. Центральная городская зона, обнесенная стеной, включает старый город Ахмадабад. Зона Гамтал включает в себя различные городские деревни, которые в настоящее время являются частью района застройки Большого Ахмедабада. Общая структура города попадает в зоны R1 или R2, которые представляют собой смешанные жилые зоны.R3 — это более ограниченная жилая зона, обычно находящаяся на периферии города, где более высокая интенсивность застройки не поощряется.

Развитие города в основном сосредоточено в зонах R1 и R2. В этих зонах индекс базовой площади (FSI) составляет 1,8 и 1,2, соответственно, с возможностью приобретения дополнительных 50 процентов базовой площади FSI. Это дает максимально допустимое значение FSI 2,7 в зоне R1 и 1,8 в зоне R2. До недавнего плана застройки ограничение по высоте застройки составляло 40 метров.В соответствии с новым планом развития эта максимальная высота была увеличена до 70 метров для участков, выходящих на дороги шириной 40 метров, и на всех участках в зоне перекрытия центрального делового района.

В новом комплексном плане развития до 2021 года были введены зоны перекрытия. Эти зоны наложения обеспечивают более высокий FSI 4,0 в зоне R1 и 5,4 в зоне R2. При обеспечении более высоких FSI базовая FSI нижележащей зоны остается прежней. Увеличивается только доплата. Ожидается, что территории под этими зонами будут застроены в соответствии с планом местности, который будет завершен в ближайшее время.

Существует формальный процесс запроса отклонения, если разработчик хочет строить выше или хочет попросить смягчение одного из других правил (открытое пространство, парковка, неудачи, разрешенное использование и т. Д.). Ранее такие запросы рассматривал комитет по отклонениям. Однако с тех пор, как новый план вступил в силу, полномочия по внесению поправок определенного рода были возложены на муниципального комиссара, а в некоторых случаях — на правительство штата.

Типы зонирования — FindLaw

Категории и символы зонирования различаются в зависимости от сообщества.Зона C-1 в одном городе не обязательно совпадает с зоной C-1 в другом. Органы местного самоуправления используют буквы алфавита в качестве кодов для обозначения использования, разрешенного в физическом географическом районе, например:

• R для жилых домов
• C для коммерческого использования
• I для промышленного применения

Эти символы обычно сочетаются с числами. Число может указывать уровень использования, или оно может указывать на определенную площадь или квадратные метры для этой конкретной собственности.

Жилое районирование

В состав жилых зон могут входить:

• Односемейные резиденции (SFR)
• Загородная усадьба (Ш)
• Любое количество других обозначений, включая дома, квартиры, дуплексы, трейлерные парки, кооперативы и кондоминиумы

Жилое зонирование может охватывать такие вопросы, как возможность размещения передвижных домов на территории и количество построек, разрешенных на определенной территории.

Законы о зонировании обычно ограничивают количество животных, разрешенных в доме.Домашние животные, такие как собаки, птицы и кошки, как правило, не регулируются, но к цыплятам, овцам, лошадям, ламам, свиньям и коровам предъявляются определенные требования. Многие законы запрещают держать этих сельскохозяйственных животных в жилых кварталах. Другие ограничивают количество животных в зависимости от размера собственности.

Жилое зонирование и надомный бизнес

Законы о зонировании домашнего бизнеса могут зависеть от:

• Характер деятельности
• Есть ли сотрудники или приглашенные по бизнесу
• Часы работы
• Вывески
• Проблемы парковки и доставки
• Проблемы с шумом

Некоторые постановления о зонировании запрещают любой домашний бизнес в жилых районах.Другие ограничивают тип рабочего времени и часы работы. Им также может потребоваться отдельная парковка и вход. Правила, касающиеся домашнего бизнеса для кондоминиумов, обычно даже более строгие, чем для частных резиденций.

Коммерческое районирование

Коммерческое зонирование обычно делится на несколько категорий и зависит от делового использования собственности и часто от количества постоянных клиентов. Практически любой вид недвижимости (кроме дома на одну семью и участков на одну семью) может считаться коммерческой недвижимостью.Примеры коммерческого зонирования включают:

• Офисные здания
• Торговые центры
• Ночные клубы
• Отели
• Отдельные склады
• Некоторые жилые комплексы, а также пустующие земли, которые могут быть преобразованы в эти типы зданий

Наличие парковки может повлиять на разрешенный тип коммерческого зонирования. Кроме того, могут быть правила, касающиеся близости одних видов бизнеса к другим.Многие законы о зонировании запрещают или ограничивают развлекательные заведения для взрослых определенным географическим регионом. Другие запрещают такие виды землепользования на определенном расстоянии от существующих школ или церквей.

Промышленное зонирование

Как и коммерческое зонирование, промышленное зонирование может зависеть от типа бизнеса. Факторы окружающей среды, включая шум и промышленное использование, определяют, в какую промышленную зону попадает бизнес. Производственные предприятия и многие складские помещения имеют промышленное зонирование.Некоторые предприятия, например аэропорты, могут иметь собственное обозначение.

Промышленное зонирование часто зависит от соотношения площади этажа (то есть площади, покрытой всеми зданиями на участке) и высоты здания. Кроме того, требования к отступлению выше для промышленных зон.

Сельскохозяйственное районирование

Сельскохозяйственное зонирование обычно используется сообществами, которые озабочены поддержанием экономической жизнеспособности сельскохозяйственной отрасли. Сельскохозяйственное зонирование обычно ограничивает плотность застройки.Он также ограничивает несельскохозяйственное использование земли.

Во многих постановлениях о сельскохозяйственном зонировании плотность регулируется путем установления большого минимального размера участка для жилого дома. Плотность может варьироваться в зависимости от типа сельскохозяйственных работ.

Сельскохозяйственное зонирование может защитить фермерские сообщества от фрагментации из-за жилой застройки. Во многих штатах сельскохозяйственное зонирование необходимо для федеральных программ добровольного стимулирования, программ субсидий и программ, предусматривающих дополнительные налоговые льготы.

Сельское районирование

«Сельский» район районирования часто используется для ферм или ранчо. В некоторых частях страны к этому классу относятся жилые помещения, зонированные для размещения лошадей или крупного рогатого скота.

Комбинированное зонирование

Любое количество обозначений зонирования имеет смешанное использование. Следовательно, их можно комбинировать, образуя некую комбинированную зону. Многие комбинированные зоны уникальны для сообщества, принявшего конкретный класс.

Историческое районирование

Дома и постройки старше пятидесяти лет включены в исторические зоны.Существуют правила зонирования, которые не позволяют изменять конструкции по сравнению с первоначальными условиями. Но есть отчисления на ремонт и реставрацию по историческому плану. Как правило, здания в этих районах могут подпадать под действие государственных налоговых льгот.

Национальный регистр исторических мест — это официальный список культурных ресурсов, которые считаются достойными сохранения. Национальный реестр является частью национальной программы по координации и поддержке государственных и частных усилий по выявлению, оценке и защите исторических и археологических ресурсов.

Недвижимость, внесенная в реестр, включает:

• Районы
• Сайтов
• Здания
• Конструкции
• Объекты, имеющие значение для истории, архитектуры, археологии, инженерии и культуры США.

Служба национальных парков ведет Национальный реестр, который является частью Министерства внутренних дел США. Национальный реестр принимает заявки на здания, отвечающие определенным историческим требованиям.

Владельцы собственности, внесенные в Национальный реестр, могут иметь право на получение 20% инвестиционного налогового кредита для сертифицированного восстановления приносящих доход, сертифицированных исторических зданий. К ним относятся:

• Коммерческие здания
• Производственные здания
• Аренда жилых домов

Этот зачет может быть объединен с периодом линейной амортизации в 27,5 лет для жилой недвижимости (31,5 года для нежилой собственности) для амортизируемой основы отремонтированного здания, за вычетом суммы заявленного налогового кредита.

Федеральные налоговые вычеты также доступны для благотворительных пожертвований на исторически важные земельные участки или строения.

Эстетическое зонирование

Все более популярный в престижных сообществах, эстетическое зонирование охватывает:

• Цветовые схемы
• Ландшафтный дизайн
• Почтовые ящики
• Заборы
• Солнечные батареи
• Палубы
• Спутниковые антенны
• Виды материалов

Кодексы эстетического зонирования могут требовать, чтобы планы здания были представлены и одобрены комитетом по архитектурной экспертизе.Эти типы правил зонирования часто могут влиять на принимающие устройства беспроводной связи.

Допустимое и вспомогательное использование

Разрешенное и вспомогательное использование — это встроенные исключения в определенной категории зонирования. Например, в собственности отеля, которая не предназначена для бара, может быть разрешено иметь бар, который подключен к отелю в качестве аксессуара или разрешенного использования.

Есть еще вопросы о различных типах зонирования? Спросите у юриста

Проблемы с зонированием могут возникнуть в любое время, и они могут повлиять на то, что вы можете делать на своей земле, и что ваши соседи могут делать на своей земле.В некоторых случаях вы можете подать прошение о принудительном зонировании или требовать изменения зонирования собственности. Чтобы разобраться в вопросах и проблемах, связанных с зонированием, рекомендуется обратиться к ближайшему к вам опытному юристу по землепользованию и зонированию.

Спасибо за подписку!

Информационный бюллетень FindLaw

Информационный бюллетень FindLaw

Какова цель зонирования?

Зонирование по своей сути — это инструмент, который градостроитель использует для проектирования и превращения города или деревни в город.Квалифицированный градостроитель будет помнить о доминирующей отрасли, численности населения, темпах роста и потребностях отрасли в сообществе. Составив план города на основе множества категорий зонирования, созданных штатом или округом, проектировщик может эффективно и эффективно развивать сбалансированный город. Это руководство объяснит разницу в каждой категории зонирования, способы решения зонирования, проблемы, которые могут возникнуть в результате изменений зонирования, а также общую цель самого зонирования.

Вам нужны земельные услуги? Millman предлагает именно то, что вам нужно.

Что такое зонирование?

Зонирование — это то, как местные органы власти регулируют и развивают земли, находящиеся под его контролем. Он разбит на несколько категорий, чтобы помочь сбалансировать город, чтобы обеспечить надлежащее землепользование и обеспечить ценность для граждан, владеющих собственностью. Кроме того, зонирование помогает защитить окружающую среду, а сохраняет стабильную стоимость собственности.

Связанный: Планировка и зонирование

Типы зонирования

Зонирование — сложная система, но ее легко разбить на широкие категории, чтобы помочь градостроителям и другим заинтересованным сторонам понять, как разделен город.Хотя большинству известны только коммерческие, жилые и промышленные зоны, есть , еще несколько , о которых нужно знать :

Коммерческий

Коммерческое зонирование в первую очередь относится к предприятиям непромышленного характера , таким как офисные здания, торговые центры, ночные клубы и отели. Могут существовать законы или нормативные акты, запрещающие или ограничивающие деятельность компаний, занимающихся развлечениями для взрослых, например джентльменских клубов и таверн , в некоторых географических регионах. Как правило, эти предприятия должны находиться на определенном расстоянии от существующих школ, церквей или парков .

Промышленное

Подобно коммерческому зонированию, промышленное зонирование ориентировано на бизнес. Однако разница в том, что промышленное зонирование регулирует компании на основе факторов окружающей среды , таких как шум, качество воздуха и использование. Типичные предприятия, предназначенные для промышленных секторов, включают аэропорты и производственные предприятия. Наконец, в отличие от коммерческих зон, требования к отступлению выше для промышленных зон.

Жилой

Жилое зонирование касается строительства жилых построек, — односемейных резиденций, квартир, передвижных домов и кондоминиумов.Законы о жилом зонировании обычно регулируют использование жилой земли s, например, запрещают содержание сельскохозяйственных животных в пригородных районах и ограничивают строительные проекты.

Сельское хозяйство

Сельскохозяйственное районирование относится в основном к сельскохозяйственным общинам. Этот тип зонирования ограничивает плотность застройки и ограничивает несельскохозяйственное использование земли в этой зоне. Плотность обычно контролируется установкой минимальных размеров партии , но она может варьироваться в зависимости от типа операций, которые будут выполняться на участке.Наконец, цель этого типа зонирования — защитить фермерские сообщества от фрагментации, вызванной коммерциализацией и жилищным строительством.

эстетика

В то время как эстетическое зонирование является наименее распространенным типом зонирования, оно наиболее распространено в престижных и запланированных сообществах . Этот тип зонирования накладывает строгие правила на строительство и ландшафтный дизайн. Цель этого типа зонирования — сохранить единый вид и качество для сообщества.

Исторический

Историческое зонирование относится к объектам или строениям , которые считаются имеющими историческую или культурную ценность для общества и, таким образом, заслуживают сохранения.Сюда часто входят дома выдающихся исторических деятелей , строения, связанные с историческими событиями, такими как битвы и т. Д. Этот тип зонирования предотвращает изменение участка или строения в их первоначальном состоянии. Конечно, обычно есть припуска на ремонт и восстановления, если целью является восстановление первоначального состояния. Кроме того, здания в этих зонах могут подпадать под налоговые льготы и могут быть внесены в Национальный реестр исторических мест.

сельский

Сельское зонирование, как правило, классифицирует земли вдали от городов, которые используются для разведения скотоводческих хозяйств и земледелия .В большинстве частей страны сельские зоны включают дома и постройки, расположенные на этих участках, например, зерновые мельницы и амбары.

Комбинация

Комбинированная зона — это любой участок земли со смесью двух или более типов зон s. Например, жилой район с небольшой группой предприятий, смешанный с жилыми постройками, такими как дома и квартиры.

Какова цель зонирования?

Цель зонирования проста, поскольку оно было разработано для обеспечения сбалансированности сообществ.Зонирование позволяет правительству контролировать застройку земли и обеспечивать удовлетворенность населения своим сообществом. Например, обеспечение безопасного удаления промышленных зон от жилых районов ограничивает негативное влияние промышленных зон на жителей. Кроме того, зонирование позволяет правильно использовать землю , позволяет сообществу адекватно развивать инфраструктуру, а защищает существующую собственность от разрушения или обесценивания .

Связанный: Блог Millman

Кто принимает решения о зонировании?

Контроль за зонированием обычно осуществляется городским советом, но также может контролироваться округом.Законодательство штата является прецедентом для законов и постановлений о зонировании, предоставляя местным властям право устанавливать общее зонирование . Таким образом, законы и постановления о зонировании могут различаться в разных городах и округах в зависимости от того, какая отрасль наиболее многочисленна, или от власти округа . Например, если в округе отсутствуют общие правила зонирования, города могут разработать свое общее зонирование. Страны также могут устанавливать правила зонирования для некорпоративных городов и земель, позволяя муниципалитетам определять правила зонирования в пределах своих границ.

Связанный: О нас

Споры о зонировании

Законы и постановления о зонировании часто подлежат изменению , особенно по мере роста сообщества и доминирования новой отрасли, например, когда сельскохозяйственное сообщество становится более коммерческим или промышленным. Внезапные или даже запланированные изменения могут создать проблемы между городом или округом и гражданами . Например, если город или округ решат изменить зонирование сельскохозяйственной зоны для развития коммерческой зоны, некоторые фермеры или владельцы ранчо могут сопротивляться изменению, ведущему к проблемам с зонированием.Другая проблема, которая может возникнуть, — это нарушение зоны, например, промышленная компания, сбрасывающая токсичные отходы в зонах, где такая деятельность является незаконной.

Как правило, споры о зонировании урегулируются посредством коллективных исков . Эти иски обычно заканчиваются судебным запретом, предписывающим урегулировать вопрос после слушания дела судьей. В зависимости от проблем, вызвавших судебный процесс, одна часть может получить компенсацию за ущерб или ей может быть разрешено сохранить свое первоначальное обозначение зоны n.

Последние мысли

Как и ожидалось от городского планирования, зонирование — сложная задача, к которой необходимо подходить осторожно и разумно. В то время как штат обычно устанавливает правила зонирования, округ и город часто имеют право принимать собственные решения о зонировании. Тем не менее, эта власть жизнеспособна только в пределах их границ.

Цель зонирования — создать хорошо сбалансированное сообщество и соответствовать его потребностям, принимая во внимание плотность населения и тенденции роста.Мудрый градостроитель заметит, когда городу нужно больше одной зоны, чем другой, и при необходимости скорректирует зонирование. Конечно, изменение зонирования может вызвать проблемы среди населения и привести к коллективным искам. Однако, если зонирование проводится с учетом интересов общества, судебные иски должны быть минимальными, а рост и процветание должны поощряться.

Хотите узнать больше об услугах Millman? Свяжитесь с нами сегодня!

Что такое зонирование?

Большая часть недавних споров по поводу прав собственности вращается вокруг вопроса о собственности на землю и ограничений, налагаемых на ее использование и развитие.Тема растущих противоречий — в сельских и урбанизированных сообществах Америки. Здесь чиновники пытаются решить, как они могут организовать, контролировать и координировать процесс развития, чтобы защитить экологический, культурный, эстетический и финансовый характер местности, одновременно удовлетворяя потребность в новом жилье и промышленных объектах. , и коммерческий рост.

Что такое зонирование?

Зонирование — это наиболее распространенный метод, который местные органы власти используют для воздействия на местоположение и плотность застройки.Постановление о зонировании состоит из двух частей: текста и карты. В тексте описаны различные зоны землепользования, стандарты плотности, допустимые и недопустимые виды использования, стандарты развития и управление процессом. На карте показано расположение различных районов зонирования. Постановление обычно составляется комиссией по планированию общины или отделом планирования. Когда проект готов, проводятся публичные слушания. Наконец, плановая комиссия рекомендует его законодательному органу, который может отклонить, изменить или утвердить постановление.Некоторые общины разработали или внесли поправки в свои постановления о зонировании без ссылки на всеобъемлющий план. Игнорирование комплексного плана может сделать положения о зонировании недействительными, если они будут оспорены в суде. Комплексный план, постановление о зонировании и другие правила землепользования должны работать вместе для достижения упорядоченного роста.

Что можно и чего нельзя делать в сообществе при зонировании

Зонирование:

• Содействовать экономическому росту, помогая зарезервировать подходящие и желательные участки для промышленных и коммерческих пользователей.
• Защищать собственность от ненадлежащего или вредного использования.
• Защищать владельцев частной собственности от вредного или нежелательного использования прилегающей собственности.
• Обеспечить упорядоченный и систематический переход в землепользование в интересах всех видов землепользования посредством общественных слушаний и местных решений.
• Помогите предотвратить возражения против нормальных и необходимых сельскохозяйственных операций.
• Сделайте сообщество более привлекательным, помогая сохранить открытое пространство, уникальные природные ресурсы и природные особенности местности.
• Проинформировать жителей о том, где промышленность будет развиваться упорядоченным образом.
• Защищать историческое и архитектурное наследие общины.
• Обеспечить нормативы плотности населения и движения транспорта.

Зонирование невозможно:

• Измените или исправьте уже существующие землепользования.
• Запрещать постройки фермы или вмешиваться в решения, принимаемые в сельском хозяйстве, такие как выбор сельскохозяйственных культур или скота.
• Установить более высокие стандарты развития, чем того требует сообщество.
• Гарантия развития промышленности, торговли или туризма.
• Обеспечить постоянное сохранение землепользования в соответствии с решением о зонировании. (Изменение зонирования возможно в ответ на меняющиеся условия и непредвиденные возможности.)
• Замените строительный кодекс.
• Обеспечить надлежащее выполнение постановления о зонировании.

Кто контролирует зонирование?

Зонирование — это исключительно дело округа, города или муниципалитета.Хотя такие законы в некоторой степени универсальны, классификации, используемые для описания зонирования, неодинаковы от места к месту. Например, нередко обнаруживается, что правила зонирования, применимые к одной части сообщества, отличаются в другой части города, или что в одном городе используется сочетание жилого и коммерческого использования, но соседнее сообщество может объявить вне закона такая смесь.

Какие существуют основные типы классификаций?

Классификации не одинаковы от места к месту.Наиболее часто используемые группы:

• Коммерческий
• Промышленное
• Жилой
• Сельское хозяйство.

Эти группы можно использовать в различных комбинациях. Внутри каждой из этих общих категорий есть более узкие подразделения. Например, жилую зону можно разделить на отдельные зоны для домов на одну семью на одном акре, домов на одну семью на половину акра, отелей, пансионатов, мобильных домов, малоэтажных жилых комплексов, многоэтажных жилых комплексов или институциональных Корпус.Промышленную зону можно разделить на «тяжелую», «легкую» или «исследовательскую». Коммерческую зону можно разделить на небольшие магазины, торговые центры, заправочные станции, рестораны, места для парковки автомобилей, районы развлечений для взрослых и склады.

Зонирование постоянно?

Нет. Классификация зонирования не высечена из камня. Не думайте, что из-за того, что вы находитесь в зоне, предназначенной только для проживания, свободный участок площадью 10 акров, расположенный через улицу, не может быть использован в качестве ночлежки или общежития для студентов колледжа.Законы о зонировании могут быть и были смягчены, а также делались исключения.

Как узнать, какая у меня собственность зонирована?

Зайдя в местный офис по зонированию, в мэрию или в другой местный совет по планированию и попросив подтвердить свое местное постановление. Постановления о зонировании и карты зонирования являются общедоступными. В некоторых населенных пунктах, если у вас есть юридическое описание собственности (название, адрес, налоговая карта и номер участка), вы можете позвонить в соответствующий отдел зонирования или в мэрию или отправить запрос по электронной почте для получения информации.У некоторых сообществ есть свои карты зонирования и постановления о зонировании в Интернете и в местных библиотеках.

Я хочу изменить или использовать свою землю способом, не разрешенным постановлением о местном зонировании. Каковы мои альтернативы?

Постановление о зонировании скажет вам, что вы можете делать со своей собственностью. Если запланированное улучшение или изменение будет сочтено нарушением постановления, рассмотрите следующие варианты:

• Измените свое предложение, чтобы оно соответствовало правилам зонирования земли.
• Поищите другие земли, подпадающие под действие законов о зонировании, которые разрешают предполагаемое использование.
• Попросите, чтобы ваша земля была перезонирована, что позволяет предполагаемое использование или
• Подать заявку на получение разрешения на отклонение, условное или несоответствующее использование.

Что означают все символы зонирования, такие как R2 или M3?

Символы зонирования различаются в зависимости от сообщества. Зона R2 в одном сообществе не обязательно совпадает с зоной R2 в другом сообществе. Часто сообщества используют буквы алфавита в качестве сокращений кода для обозначения использования, разрешенного в физическом географическом районе, например, A для сельского хозяйства (или аэропорта или квартир), R для жилого, C для коммерческого, I или M (промышленного или производственного) и P для парковки или стоянки.Эти символы обычно сопровождаются числом, чтобы указать уровень использования; например, общие обобщения: R1 для дома на одну семью, R2 для двухквартирных домов, R3 для многоквартирных комплексов и т. д.

Некоторые общины могут также обозначать другой номер для обозначения определенной площади в квадратных футах для этой конкретной зоны, например, R1-3 для обозначения дома на одну семью с размером участка менее 3 акров.

Какие шаги по контролю за потерями можно предпринять, чтобы избежать потенциальных финансовых потерь из-за проблем зонирования?

Решения комиссий по планированию, комиссий по зонированию, попечителей поселков, сельских и городских советов относительно предлагаемых поправок к официальному зонированию должны основываться на законных вопросах планирования и не зависеть от давления со стороны сверстников или общественного мнения.Отчеты и данные должны содержать точную и фактическую информацию, на которую может полагаться соответствующий орган, принимающий решения, при определении того, что способствует здоровью, безопасности и благополучию общества.

Убедитесь, что зонирование собственности соответствует обновленному комплексному плану землепользования, основанному на профессионально подготовленном исследовании землепользования. Некоторые сообщества считают карту зонирования планом землепользования, и часто она не основана на данных, которые достаточно актуальны или согласуются с другими документами планирования, такими как планы проезда, планы водоснабжения и канализации, исследования воздействия движения и демографические тенденции.Конституционность зонирования собственности легче защитить, если зонирование собственности основано на текущем всеобъемлющем плане землепользования, подкрепленном соответствующими данными.

Зонирование собственности должно позволять ее экономическое использование. Зонирование не обязательно должно разрешать использование, которое позволило бы собственнику извлекать максимальную прибыль от развития своей земли. Однако, с другой стороны, зонирование не может использоваться для предотвращения развития, разрешая только такие виды использования, которые в данных обстоятельствах крайне маловероятны или практически невозможны.

Решение об отклонении заявки на внесение поправки в карту зонирования может привести к обвинениям в «изъятии» с целью оказания давления на государственных должностных лиц с целью заставить их согласиться на изменение зонирования собственности в судебном порядке посредством постановления суда. Угроза потенциального возмещения ущерба может побудить государственных должностных лиц договориться об урегулировании, согласившись на некоторые изменения предложенного плана развития в обмен на отказ от любого требования о возмещении ущерба. В то время как эта практика обычно не приветствуется теми, кто выступает против предлагаемого изменения зонирования, реалии могут диктовать необходимость проведения переговоров для достижения наилучшего возможного проекта, когда изменение утверждения успешной защиты от конституционного вызова кажется сомнительным.

Заключение

Насколько хорошо действует постановление о зонировании, зависит от полезного общественного обсуждения и решений, которые комиссия по планированию, администратор зонирования и избранные законодательные должностные лица принимают в ответ на предложения по развитию и предлагаемые изменения в тексте и карте зонирования. Эти повседневные решения имеют далеко идущие последствия, которые можно ощущать на протяжении многих лет. Планировщики и члены плановой комиссии должны работать с умом, чтобы наилучшим образом удовлетворять будущие потребности жителей.

Зонирование и расположение вашего домашнего бизнеса

Каждый местный бизнес должен продумать зонирование. Независимо от того, открываете ли вы свой бизнес у себя дома, покупаете или строите новый офис или склад, зонирование играет важную роль.

Зонирование — это процесс планирования землепользования для определенной местности с целью размещения определенных видов сооружений на определенных территориях. Коды зонирования также включают ограничения в различных зонах зонирования, такие как высота зданий, использование зеленых насаждений, плотность (количество построек в определенной зоне), использование участков и типы предприятий.

Кодексы и разрешения зонирования регулируют землепользование, защищают ценности собственности и исключают несовместимое использование жилых районов.

При поиске места для бизнеса помните о различных типах зонирования, с которыми вы можете столкнуться. Знание о зонировании собственности может помочь вам избежать проблем и дать вам информацию, которая поможет вам добиваться изменений.

Во-первых, обратите внимание, что внутри каждого типа зонирования есть подкатегории. Например, в разделе «Жилое зонирование» вы можете найти разные коды зонирования для односемейных домов, четырехэтажных домов или более крупных жилых комплексов.Обозначения для этих подкатегорий различаются в зависимости от сообщества.

Вот основные типы зонирования в США:

Жилая. Жилое зонирование предназначено для отдельных семей или групп. Он включает в себя дома на одну семью, дуплексы, кондоминиумы, трейлерные парки и апартаменты. Если здание, которое вы хотите использовать для своего бизнеса, является «жилым», вам нужно будет получить отклонение, чтобы использовать его в коммерческих целях.

Коммерческий. Коммерческая недвижимость включает почти все, что не является жилым, от офисов до розничных магазинов, торговых центров и торговых центров до баров и ночных клубов. Большинство профессиональных офисов являются зонированными коммерческими.

Промышленный. Промышленное зонирование для производственных и складских операций.

Исторический. Историческое зонирование применяется для застройки территорий, имеющих историческую ценность. Многие из этих объектов отмечены Национальным регистром исторических мест как «исторические достопримечательности».Если вы хотите использовать одно из этих свойств для бизнеса, вам придется соблюдать требования по изменению и использованию этих свойств.

Сельское и сельское хозяйство. Эти два типа зонирования регулируют землю, используемую для ферм и ранчо, ограничивая несельскохозяйственное использование.

Зоны затопления . Многие прибрежные районы имеют зоны затопления на разных уровнях, от низкого до высокого риска. Если вы находитесь в зоне затопления с повышенным риском затопления, вам может быть запрещено строить в этой зоне или вам, возможно, придется получить страховку от наводнения, чтобы начать строительство.

Но зонирование относится не только к типу здания или типу бизнеса, который находится в определенной области. Правила зонирования также ограничивают другие детали. Например, вы можете найти ограничения на:

Покупка земельного участка под новостройку. У местных сообществ часто есть планы землепользования, и вы хотите быть уверены, что ваша земля не предназначена для каких-то конкретных целей. Также могут быть ограничения по зонированию и экологические ограничения на использование земли.

Размещение дома в собственности. Некоторое зонирование ограничивает расстояние здания от бордюра или других линий участка. Иногда это называют неудачами.

Вывески. Некоторые города ограничивают тип, размер и размещение знаков. Даже McDonald’s вынужден подчиняться этим требованиям.

Расположение инженерных сетей.

Размер и высота зданий. В некоторых населенных пунктах ограничена высотная застройка.В Вашингтоне, округ Колумбия, например, есть ограничение на высоту зданий, которое было принято в 1910 году. Первоначально здания не могли быть выше Капитолия, но это ограничение было изменено позже.

Использование здания. Викторианский дом может вписаться в район, но если он используется как кровать и завтрак, это может нарушать правила зонирования города.

Законы о зонировании устанавливаются городами для защиты владельцев собственности и поддержания стоимости их собственности.Владельцы собственности с более высокой стоимостью не хотят, чтобы рядом с их ценным имуществом были беспорядки, лишнее движение или неприглядные здания.

Если вы создаете домашний бизнес, вам необходимо знать требования к зонированию для вашего района, а домашние предприятия должны знать требования к зонированию для конкретной местности. В некоторых случаях, в зависимости от типа вашего бизнеса, вы не сможете разместить свой бизнес у себя дома. Например, если у вас есть бизнес, клиенты которого приходят к вам домой, это может быть запрещено городом или поселком.

Прежде чем разместить свой бизнес в своем доме, проверьте требования к зонированию вашего местоположения. Возможно, вам потребуется получить дисперсию, чтобы вы могли вести свой бизнес из дома.

Прежде чем размещать бизнес где-либо, в том числе у себя дома, уточните в своем городе или поселке, понадобится ли вам разрешение на зонирование или отклонение от нормы. Обычно этот процесс включает подачу заявки, ее рассмотрение местным советом, а иногда и рассмотрение в городском или городском совете.Процесс создания домашнего бизнеса может также включать опрос текущих жителей, чтобы получить их одобрение.